物件・改修前提条件
直接還元法による還元価格差・採算性試算（参考）
保守的シナリオ
現行賃料維持 ＋ 純省エネ（補助金ゼロ想定）
還元価格差・参考インパクト
+4,034 万円
※正式な鑑定評価額ではありません
賃料変動: 0.0%（据置）
Cap Rate: 変動なし
補助金: 不採択想定（0%）
年間NOI純増額:
+153 万円
NOI純増ベース単純回収:
106.6 年
改修費控除後の差引参考値:
▲12,301 万円
標準シナリオ（推奨試算）
環境価値プレミアム ＋ 軽微利回り改善
還元価格差・参考インパクト
+31,158 万円
※正式な鑑定評価額ではありません
賃料プレミアム: +3.0% （または 稼働率+2.8pt・空室短縮と同等）
Cap Rate: ▲0.10pt（▲10bp） 圧縮
補助金: 想定額の100%
年間NOI純増額:
+692 万円
NOI純増ベース単純回収:
15.7 年
改修費控除後の差引参考値:
+20,268 万円
参考上限シナリオ
良好な市場条件を仮定（上振れ参考）
還元価格差・参考インパクト
+59,789 万円
※正式な鑑定評価額ではありません
賃料プレミアム: +6.0% （または 早期満室化・優良ESGテナント誘致）
Cap Rate: ▲0.20pt（▲20bp） 圧縮
補助金: 想定額の100%
年間NOI純増額:
+1,231 万円
NOI純増ベース単純回収:
8.8 年
改修費控除後の差引参考値:
+48,899 万円
※ 参考上限シナリオは、優良テナントによる強いESG需要および周辺空室率が極めて低い良好な市況環境を前提とした参考上限値です。金融機関や社内投資委員会への提出にあたっては、「標準シナリオ」または「保守的シナリオ」を基準とした検証を推奨いたします。また、本試算結果は正式な鑑定評価額ではありません。
年間想定CO₂削減量: 68.4 t-CO₂/年（推計）
目標認証水準: BELS・ZEB Ready取得可能性（未評価・要設計計算）
金融審査枠: グリーンファイナンス候補（個別金融機関による確認要）
財務キャッシュフロー比較 ＆ 価値インパクト要因分解
■ 現況 vs ZEB改修後（標準シナリオ）不動産金融サマリー比較
| 評価項目 | 改修前（現況ベース） | ZEB改修後（標準シナリオ） | 差引改善効果（インパクト） |
|---|---|---|---|
| 年間総収入（有効稼働） ※賃料増または空室短縮による稼働向上 |
22,442 万円 / 年 | 23,115 万円 / 年 | +673 万円 / 年（賃料+3% または 稼働率+2.8pt同等） |
| 年間水道光熱費（参考推計） ※共用部直結削減＋専有部GL特約還元 |
438 万円 / 年 | 285 万円 / 年 | ▲153 万円 / 年（35%削減仮定・GL還元含む） |
| 運営費（OPEX・光熱費除く） | 4,488 万円 / 年 | 4,623 万円 / 年 | ▲135 万円 / 年（収入増連動増） |
| 年間純営業収益（NOI） | 17,516 万円 / 年 | 18,208 万円 / 年 | +692 万円 / 年（増収＋光熱費減－OPEX増） |
| 適用還元利回り（Cap Rate） | 3.80 % | 3.70 % | ▲0.10 pt（▲10bp / 流動性改善） |
| 直接還元法 還元価格（参考値） | 46.09 億円 | 49.21 億円 | +3.12 億円（改修費控除後差引 +2.03 億円） |
※ 背景色区分：薄青＝公的ベンチマーク値 / 薄緑＝モデル推計値。なお「改修費控除後の差引参考値」には、売買諸費用、税金、資金調達金利、工事期間中の逸失賃料等を含みません。
■ 標準シナリオ 還元価格差（+3.12億円）の要因分解（価値インパクト・ブリッジ）
① NOI純増による効果（分子改善）:
+1.82 億円（約58%）
② Cap Rate低下（分母圧縮・交差項含む）:
+1.30 億円（約42%）
※ 分析規約注記：賃料・光熱費改善によるNOI純増効果（分子）を先行算定し、両者が同時に変化する交差効果（相互作用分）をCap Rate低下（分母圧縮）側に配分して分解しています。
採用前提条件・公的根拠データ・法的免責事項
【1】採用パラメータ一覧（試算前提）
- 有効稼働率: 92%（共益費込み募集想定・有効比率80%）
- 運営費比率（OPEX）: 20%（BM費、修繕積立、公租公課等）
- 想定光熱費削減率: 35%（共用部直結削減＋専有部グリーンリース特約還元を前提）
- 想定事業費（概算）: 16,335万円（延床坪当り約18万円標準歩掛）
- 想定公的補助金: 5,445万円（国庫補助1/3想定・交付未確定）
【2】公的根拠・出典データ
- 不動産鑑定評価基準: 国土交通省「不動産鑑定評価基準における環境配慮の取扱い（基本的考え方）」
- 期待利回りベンチマーク: 一般財団法人 日本不動産研究所（JREI）「第54回 不動産投資家調査（オフィス期待利回り / 2025年10月期公表値）」
- グリーンリース契約実務: 環境省・国土交通省「グリーンリース・ガイド」（省エネ改修費用の費用配分特約スキーム）
- オフィス市場統計: CBRE「ジャパンオフィスマーケットビュー（賃料・空室率推移）」
- 省エネルギー基準: 国土交通省 建築物省エネ法 WEBPRO基準（基準一次エネルギー消費量）
【3】法的免責条項（不当景品類及び不当表示防止法・鑑定士法順守）
本シミュレーターおよび出力される検討カルテは、入力された諸条件および公的公開統計に基づき直接還元法に準拠して機械的に試算した参考指標モデル（一次診断ツール）であり、不動産鑑定士による正式な鑑定評価額や、将来の特定の投資成果・賃料上昇・売却価格・融資審査の通過を保証または示唆するものではありません。
また、環境認証（BELS/ZEB）やグリーンファイナンス融資の適格性を保証するものではなく、別途専門家による正式な設計一次エネルギー計算プログラム（建築研究所等）の実施、および個別金融機関による資金使途・外部レビュー等の審査が必要です。実際の改修工事の積算、補助金採択の可否、および不動産売買・融資取引にあたっては、専門の設計事務所・設備工事業者および金融機関・不動産鑑定士にご相談ください。